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    如何實現“在家”養老?新型養老模式緣何擴容難?
    作者:   來源: 漾美康養  2022-09-08

      未來幾年,中國無論是在人口老齡化速度還是老年人口規模增長方面,都會經歷一個快速發展期,而老人普遍更愿意在熟悉的家庭或社區養老,因此以居家或社區為平臺,在整合社會服務資源的基礎上提供服務,更符合老人的養老需求。而共有產權養老社區就是這種可以實現“在家”養老的模式,讓老人既有在家養老的歸屬感,又可以享受著養老機構提供的完善服務。

      恭和家園是北京市住建委和民政局共同支持的北京市政府試點產權居家養老社區,于2016年2月經北京市民政局、北京市住建委等單位批準,2017年12月正式投入使用,其共有產權的創新開發模式引發了業界的廣泛關注。

      

      一、共有產權養老模式的創新點

      以恭和家園為例:

      1.解決養老住房產權問題

      “產權+服務”解決兩代人養老問題,同時購買人持有養老房95%的產權,基本是房子主人,在此養老心里踏實。

      2.降低養老企業投資壓力,并調動積極性

      個人持有95%產權、養老服務企業持有5%產權的模式,保證項目運營可控性的同時,降低了企業資本投入壓力,有利于調動企業積極性從而增加供給。

      3.居家養老可以享受專業且完善的養老服務

      入住后的基礎服務費3080元/月左右(價格隨戶型略有浮動),該費用為必繳,包含社區公共空間使用及各類老年興趣班課程。失能老人照護費用8600-21200元/月左右,含床位、餐飲、護理。理療、日常護理(剪發、洗澡等)、醫療服務站等均明碼標價,社區內有相應的價格告示牌。在這里可以讓入住老人享受比較完善的養老服務。

      

      二、共有產權養老模式的優勢

      相比其他養老模式,雙橋恭和家園擁有拿地成本低、養老服務收費低、政策支持等多重優勢。

      1.低價獲取建設用地,快速收回重資產投入

      雙橋恭和家園的土地是樂成老年事業投資有限公司于2010年9月30日以協議出讓的方式獲得的地塊,土地出讓金2451.3912萬元。隨后分別在2011年及2015年變更出讓合同,增加建筑面積及地下空間。最終直接以8000多萬的出讓價款,獲得了地上建筑面積36770,地下建筑面積12350,還有幾千平方米的地下車庫及倉儲面積。

      在養老服務領域中,投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入,給后續的管理服務帶來較大負擔,直接影響到服務質量。共有產權養老模式釋放了社會資本的流動性,可以使投資方快速收回重資產投入,“輕裝”開展養老服務。

      2.房價比商品房低,服務比市場化養老機構低

      雙橋恭和家園共有養老設施居室365套,面向社會老人出售,恭和家園(養老機構)護理室39間,單人間10間,雙人間29間,共68張養老床位。養老設施居室全部精裝現房交付,即買即住。一期均價45000元/左右,二期均價52000元/左右,單套總價在400萬元左右,遠低于周邊商品房價格。

      在恭和家園居住,可享受每個月3080元的優惠服務價格(價格隨戶型略有浮動),基礎服務多達65項,而在同樣標準的養老機構,花費得在萬元以上。

      3.政府支持力度大,購買政策有優勢

      雙橋恭和家園土地性質為醫療衛生慈善用地,通過在北京市國土資源局辦了土地協議出讓調整成了F3用地,解決了后期養老設施居室產權銷售的問題。此外,為了支持樂成公司利用位于朝陽區雙橋的自有用地進行試點試水建設北京首個共有產權養老社區,2016年2月,北京市民政局、市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》(京民?!?016〕73號)。

      針對購買人群,雙橋恭和家園試點項目享受“購買不占用北京購房指標、房貸不占貸款記錄”的政策,同時房產可以出租、出借、出售,消除了購買人的疑慮。

      

      三、共有產權養老模式擴容難

      共有產權養老模式雖然有以上諸多優勢,但這種模式從2016年誕生已經6年了,依然還在試點中,目前僅有樂成集團在北京的雙橋恭和家園和通州半壁店恭和家園采用這種模式,該模式未大范圍普及主要受以下幾個因素制約。

      1.參與企業門檻較高

      為了避免企業變相鉆空子,把共有產權養老項目變成房產銷售項目,就必須對準入企業設置較高的門檻。例如,北京共有產權養老《試行辦法》對建設及運營單位的資質做了明確要求:以協議方式出讓土地的試點項目,建設單位應具有房地產開發企業資質,以及養老機構服務質量三級(含)以上的運營服務、開展居家和社區養老等相關服務領域工作經歷。但允許并鼓勵跨界進入養老領域的投資型企業與符合條件的輕資產養老服務機構開展合作建設試點項目。

      2.投資大、回收慢

      雙橋恭和家園項目從立項到運營,前前后后共花了7年時間,這對于重資產投資的養老項目是一個很大的壓力。養老服務領域目前被認同的方式是輕資產重服務的養老機構模式,重資產模式很難形成快速發展態勢。

      3.運營盈利難度較大

      據悉,在雙橋恭和家園里,餐飲服務、醫療服務等核心服務基本處于不盈利的狀態,這種情況對于服務商的積極性是很大的考驗。特別是對于新項目,在沒有達到足夠入住率之前,一些核心服務將處于虧損狀態,運營商如何確保持續性的養老服務質量是一個巨大的挑戰。

      4.配套政策尚需完善

      共有產權養老試點項目是一個新生事物,在是否能用公積金、能否享受養老補貼等方面的政策還需要進一步的明確和完善,需要政府大力度的政策支持,才能降低共有產權養老住房的購買門檻。

      5.受眾群體范圍有限

      對購買者要求較高:對于入住人員,北京共有產權養老《試行辦法》也有明確要求:1)本市戶口居民家庭(含駐京部隊現役軍官和現役警察家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭);2)連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶口居民家庭。3)限定養老設施單元入住人資格為年滿60周歲(含)以上的老年人(與入住人共同居住的親屬或者陪住人員除外,陪住人員原則上不得超過2人)。除了購買資格要求,400萬元/套的價格也讓工薪階層的老年群體望而卻步。

      轉讓有難度:雖然恭和家園承諾,購房者有國家承認的房本,轉讓、出租、繼承都可以。但是從實際操作過程中,房屋轉讓與商品房買賣相比還比較復雜,需要對接受方進行資格審核,另外轉讓過程中出讓方很難享受到房價上漲的收益。這也是很多養老型客戶的顧慮。

      6.共有產權養老模式推廣及復制難度大

      推廣難度大:恭和家園對老人或其子女的經濟實力要求較高,更適合中高端老年群體,在全社會推廣有一定難度。這種養老模式需要不斷地探索與創新,兼顧更多中端養老需求。

      復制難度大:目前共有產權養老模式僅有2個試點項目,均在北京,為樂城集團開發建設。試點項目針對性較強,可以說是針對北京養老現狀給北京老人量身定制的養老項目,該種模式并不適用于所有城市,不能拿來主義直接復制。需要針對項目所在的城市特色進行改良。

      恭和家園的成型過程并非一帆風順,從社區的設計謀劃,到跟政府、客戶不斷地溝通,最后到項目的成型落地運營,共花了七年時間。路漫漫其修遠兮,任何一個新鮮的事物一定需要一個探索的過程。“家”這個概念,對中國人來說,真的是厚重而富有深意的。幾千年傳統文化的沉積和鄉土文化的影響,中國的老人對土地、對房產有著很深的情結:我們一定要在自己的家里生活,只有在自己的房子里,才覺得有歸屬感。因此共有產權這種“自己的房子”+“專業的服務”的新型養老模式更能獲得中國老人及其子女的認同,所以這種真正適合中國人、適合中國家庭的養老模式一定會在全國范圍內普及開來。

     

     

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