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    為應對人口老齡化與房地產市場調控,可提出哪些建議?
    作者:   來源: 灰鵝財經評論  2022-11-23

      隨著人口老齡化程度的不斷加深,其所產生的對我國房價的負向影響也愈加顯著,從而導致我國的房地產價格有下行的趨勢。這是由于老齡人群對住房的需求相較于青年人群較小,需求降低必然導致價格的下降。引入區域層面的概念之后發現,受各地區自有因素原因,人口老齡化對房價的影響程度與地區關系密切。

      我國經濟較發達地區,人口老齡化會令房價下降,到了經濟次發達地區這種影響相對降低,而在經濟欠發達地區,人口老齡化與房地產僅呈微弱的正相關。主要原因在于我國地域廣大,人口老齡化在不同地區的影響程度不盡相同,因此其對房價產生的影響也具有差異。除人口老齡化這個因素外,人均GDP和人口規模對我國城市住宅價格影響也較大。

      人均GDP一般會跟隨居民收入水平的上升而同步上升,所以可以有效地衡量地區經濟發展水平。一般人均GDP上升后,會相應地提高地區的房屋購買力,其所需的住房數量也會增加,這會導致房價的上升。同理人口規模反映了一個地區的發展程度,人口規模越大則該地區發展規模就越大,人口的數量和所需的房屋數量呈正相關,因此人口規模與房價也存在正向效應。

      區域分析的結果與全國層面的實證結果在很大程度上保持一致,再次印證了實證結果的準確性。性別比會導致房價上升。性別比是男女性別比例,性別比越大代表男性的數量越多。數據顯示性別比與房價正相關,說明男性數量越多,房屋價格越高,這與社會現實相吻合,即男性是剛需房屋的主要購買力。

      但性別比對房價的影響并不顯著,這也在一定程度上說明了傳統觀念里必須由男性購房的觀念在逐漸瓦解,我國的文化觀念逐步開放。在我國經濟較發達地區,購房行為受性別影響比較小,經濟次發達地區次之,經濟欠發達地區所受到的影響最大,這在一定程度上受地區經濟發展水平的限制。居民消費指數的攀升會抬高房價,但影響程度較小。

      居民消費指數代表著消費能力,其水平的提高必然會導致房價的上升。隨著我國經濟文化水平的不斷發展,各類消費品充斥著消費市場,居民有限的收入會分散釋放在不同類的消費品之中。傳統觀念上的變化也在一定程度上影響到人們的購房需求,房屋在部分人的觀念里已經不是必需品之一。

      再者,伴隨著經濟的發展,我國投資渠道逐漸豐富,房屋在投資領域的優勢逐年降低,因此居民消費水平的提高會導致房價上升,但并不會有較大幅度的抬升。以下結論對有效應對我國人口老齡化,合理調整人口結構,促進房價平穩、健康發展具有一定的參考價值,分別從應對人口老齡化與房地產市場調控兩方面提供政策建議。

      關于應對我國日益嚴峻的人口老齡化方面,我們應對人口老齡化這個人類社會發展的必然結果持樂觀態度,各部門能擔負其社會責任,共同積極應對老齡化。

      第一,要令人口在合理的水平上保持增長,完善生育政策,適度鼓勵生育以優化人口結構。教育、醫療成本,歷史遺留的生育政策等復雜的因素共同導致了我國人口出生率較低的情況,人口中老齡人口占比較大,我國人口結構不合理。近幾年,我國的生育政策從“單獨二孩”到“全面二孩”過度,逐步放開的生育政策就是一次成功的嘗試。

      第二,要加快完善各項相關的養老設施,營造優質健康的養老環境,未雨綢繆以應對即將到來的“老齡潮”。如今,人口老齡化的影響深度在我國尚處于可以應對的狀態,但按照如今的發展趨勢,未來必然會成為我國人口結構中一個非常顯著的特征。

      政府應提前做好應對措施,根據各地區的實際情況做出因地制宜的養老預案,如采取多種方法拓寬養老金的籌集渠道,同時地方政府應該加大養老設施、醫療保健等方面的公共性支出,構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境,推進醫養結合,加快老齡事業和產業發展。

      更進一步地,要關注老年人口的心理健康,為老齡人群提供心理咨詢服務等等,從不同的角度對可能觸及的問題提供對策,既要在宏觀政策上關注老齡群體,又要從個體層面為老齡群體提供個性化、多層次養老服務,以便更從容地應對我國的養老問題。

      第三,要加快構建積極的老齡化社會,推動老齡產業良性發展。老齡產業是指由市場為老齡群體提供產品服務,滿足老齡群體消費需求,提升老齡群體生活質量所形成的企業和社會組織發展業態。老齡產業發展應當以老有所醫、老有所養、老有所樂、老有所學、老有所為為基本目標,全面、多元、高質量滿足老齡群體物質文化需求為根本宗旨。

      政府除了制定相應的宏觀政策扶植相關的老齡化產業,還應鼓勵并且引導民間資本流向老齡化產業,在適合我國國情發展的道路上,盡快培育、研發老齡產業增長點,利用老齡化社會機遇,發揮老齡產業優勢,讓老齡產業成為動力產業,充分利用老年人口資源,減少老齡化帶來的經濟損失。

      由此看來,老齡化給我國帶來的不僅是挑戰,更是一次經濟發展前所未有的一大機遇,我國可趁機發展夕陽紅產業,加大老年人經濟發展力度,尋找經濟發展的新突破。大力推進老齡產業健康發展,有助于促進我國經濟穩健增長,也是積極應對人口老齡化社會背景的重要戰略決策,更是改善民生,滿足老年人物質、社會文化需求,推動我國老齡產業健康高質量發展的必然選擇。在房地產價格合理化方面,我們必須要正視人口老齡化給房價帶來的影響。

      第一,雖然人口老齡化總體上會給房價造成向下的壓力,導致未來我國的房價不具備長期上漲的趨勢,對于緩解我國房價居高不下的困境具有一定的積極作用,但從整體的宏觀層面上來看,房價問題牽一發而動全身,政府應該采取積極的政策措施,合理地調整和平衡人口老齡化給房價帶來的影響,以避免房價波動可能給房地產市場乃至國民經濟帶來的沖擊。

      第二,由于人口老齡化對房價的影響具有區域差異性,因此,應該適當地鼓勵與引導區域之間人口的流動,調整我國極度不平衡的住房需求。我國房地產市場的一大特征就是房價的區域差異過大,超一線城市的房價令人望塵莫及,但部分城市的卻存在大量供過于求的情況,這是市場發展非常不健康的表現之一。

      為了緩解巨大的差異帶來的不平衡,政府應通過具體而多樣的人才吸引政策鼓勵勞動力人口從經濟較發達的地區向三、四線城市遷移,這樣可以從根本上緩解經濟較發達地區的住房壓力,并給經濟欠發達地區的經濟注入活力。

      但問題的根源在于不同地區經濟發展水平的差異,經濟較發達地區必然比經濟欠發達地區的就業資源更豐富,勞動力報酬優勢吸引源源不斷的人口流入,因此我國只有促進區域經濟協調發展,特別是加快欠發達地區的經濟發展,才能降低人口老齡化對房價影響的差異性。

      第三,因地制宜、因城施策,從源頭完善土地供給問題。人口老齡化對房價的影響具有區域異質性,經濟發展水平不同的地區,房價被影響的程度不同,我國房價異質性差異較大,因此在制定相應的政策時不可“一刀切”。

     

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